关于河南**房地产有限公司如何拥有
河南**实业有限公司37亩土地使用权的可行性分析

致：河南**房地产有限公司
        受贵公司委托，我所为贵公司如何拥有河南**实业有限公司（以下简称实业公司）37亩土地使用权的可行性作出分析。鉴于我所未掌握实业公司的相关资料（如：资产状况、职工情况、公司章程），无法对实业公司的详细情况进行实质性了解，故现仅依据《中华人民共和国公司法》（以下简称公司法）及我国相关法律、法规作如下浅析。

一、背景

我所经与贵公司汪经理初步商谈得知如下情况：贵公司住所地为河南省驻马店市，具有房地产开发资质，计划在郑州市开展房地产开发业务。经前期调查了解，贵公司获悉实业公司拥有一幅净面积为37亩的土地使用权，经与实业公司初步接洽，实业公司愿意将该幅土地使用权转让至贵公司，考虑到如将该幅土地使用权直接转让，实业公司所负担的税收过重。贵公司和实业公司又初步达成两个意向----公司收购和合作开发。

二、关于公司收购的可行性分析

公司收购，包括资产收购和股权收购。

1、资产收购，是指购买方以现金、股票或其他有价证券为对价，、收购被收购公司全部或实质全部的资产而接管被收购公司的营业。

优点：采用资产收购方式，可以避免被收购方向收购方转嫁债务。收购方在合同条款没有特别约定的情况下，只要对所购资产支付了合理对价，就不再承担被收购方的任何债务。

缺点：a、收购方无法享有被收购方的“壳”资源，如：无形资产、特许经营权。b、会增加被收购方及其股东的税收支出，增加收购成本。

2、股权收购，是指收购公司通过公开方式或协议方式取得目标公司一定比例的股份，从而取得对目标公司的控制。

优点：a、收购周期短。收购公司与被收购公司股东协商，达成股权转让协议，经被收购公司股东会决议通过，股权转让行为发生，收购行为既已完成。b、收购公司对被收购公司债务不承担任何责任。

缺点：a、由于被收购公司的原有债务对收购公司的股权收益有着巨大的影响，因此，在股权收购前，收购公司必须调查清楚被收购公司的债务状况。b、根据《公司法》，对于股权转让必须有过半数的股东同意并且其他股东有优先受让权。因此，股权转让可能会受制于股东。c、收购公司对被收购公司具有控股权，但不能完全拥有该公司。

通过以上分析，我们认为，资产收购依旧无法避免直接转让土地使用权中高税收支出的问题，故如果采用公司收购形式，不宜采用资产收购的形式；在充分掌握实业公司债务情况的前提下，如债务负担轻，可以考虑采用股权收购的形式。

三、关于合作开发的可行性分析

所谓合作开发土地，是一种由两家或多家公司共同出资、共同经营同一块土地，共享收益、共担风险的房地产开发运营模式。合作开发土地可以最大限度的进行资本的运作，同时还可以降低风险。

但，根据贵公司的意向，我们得知，贵公司此处所说的合作开发并不是真正意义上的合作开发，而是通过“合作”形式，来实际拥有37亩土地的使用权。如果按照此种“合作开发”来运作，贵公司可能面临如下法律风险：

贵公司和银通公司名为合作，实为转让土地使用权，这样就逃避了相应的高额税费。将来，一旦出现纠纷，双方的“合作协议”会因为“双方恶意串通，损害国家的利益”而归于无效。故此种合作不宜采用。

四、关于公司吸收合并的可行性分析

公司吸收合并，是指一个公司或几个公司（转让公司）的财产作为整体转让给另一个公司（吸收公司），转让公司的股东变为吸收公司的股东，或取得吸收公司的价金支付，转让公司免经清算程序而解散，其权利义务由存续公司承继的合并行为。

优点：a、因吸收公司存续而是存续公司的权利能力不变，“壳”资源得到保留；b、免去了新设公司的手续，降低了合并成本。

缺点：a、吸收公司享有转让公司权利的同时，也承担了转让公司的义务；b、合并周期长。依据《公司法》规定，公司合并，参加合并的公司应当自股东会做出决议的10内通知其债权人，并应当于30日内在报纸上至少公告3次。债权人应自接到通知之日起30日内，为接到通知的自第一次公告日期90日内，有权要求债务人公司清偿债权或提供担保。

结合上述分析，我们认为，如果不考虑周期和住所地，在实业公司实际经营范围单一、总资产中土地使用权占绝大部分比例、债务负担轻、没有职工承接义务或承接义务轻的情况下，可以考虑采用吸收合并。

五、建议

结合上述各项分析，我们认为，如果实业公司经营过程中无重大违法情况、资产结构简单、债务负担轻，采用股权收购形式最为可行，也最为便捷。理由如下：

1、周期短。如上述分析，股权收购不必经过通知债权人，直接与收购公司股东达成股权转让协议，便可完成收购计划。

2、收购成本低。收购公司与被收购公司股东达成股权转让协议，被收购公司股东不用负担过重的税务支出。

3、收购公司可实际拥有被收购公司。收购公司可与自己的关联公司联合收购被收购公司的全部股权，达到实际拥有被收购公司的目的。

以上分析仅供贵公司参考，不做实际经营运作使用！  

河南千业律师事务所 

 2005年11月25日